Руководство для арендаторов в Дубае по обязанностям по обслуживанию жилья

Кто отвечает за ремонт в арендуемой квартире в Дубае?

Каждый месяц арендаторы по всему Дубаю вступают в споры с арендодателями по поводу того, кто должен оплатить ремонт сломанного кондиционера, протекающей трубы или неисправной розетки. В половине случаев ни одна из сторон не знает реальных правил. В остальных случаях одна из сторон блефует. В этом руководстве подробно описано, за что именно вы, как арендатор в Дубае, несете ответственность, что должен оплачивать арендодатель и как защитить свой гарантийный залог от вычетов, которые вы не должны оплачивать.

Ваш договор аренды — отправная точка

Рынок аренды в Дубае регулируется RERA (Агентством по регулированию рынка недвижимости, входящим в состав Земельного департамента Дубая). Закон № 26 от 2007 года и поправки к нему устанавливают общие рамки, но в вашем индивидуальном договоре аренды (зарегистрированном в Ejari) могут быть оговорены дополнительные условия, если они не противоречат закону.

Ключевой правовой принцип: в соответствии со статьёй 16 Закона № 26 от 2007 года арендодатель несет ответственность за техническое обслуживание объекта недвижимости, если в договоре аренды не оговорено иное. Однако в большинстве стандартных договоров аренды RERA в Дубае обязанности по мелкому ремонту возлагаются на арендатора. Внимательно ознакомьтесь с вашим договором аренды — особенно с пунктом о техническом обслуживании, который обычно находится в статьях 7–10.

Если ваш договор аренды был составлен крупной компанией по управлению недвижимостью (такой как Wasl, Nakheel, Meraas или Emaar), он, скорее всего, содержит подробную разбивку. Мелкие арендодатели, использующие типовые шаблоны Ejari, как правило, формулируют эти положения нечетко, что и становится причиной споров.

Обязанности арендатора — за что вы платите

Как арендатор в Дубае вы, как правило, несете ответственность за повседневное содержание жилья и мелкий ремонт. Вот подробная разбивка:

Техническое обслуживание кондиционеров

• Регулярное обслуживание — чистка фильтров, базовая промывка теплообменников, прочистка слива конденсата. Эти расходы ложатся на вас. Запланируйте 300–600 дирхамов на каждое обслуживание для типичной квартиры.
• Годовые договоры на техническое обслуживание (AMC) — многие арендодатели требуют от вас заключения такого договора. В некоторых зданиях (например, в башнях, управляемых компаниями Emaar или Nakheel) обслуживание кондиционеров включено в плату за коммунальные услуги, но в большинстве случаев это не так.
• Совет: сохраняйте квитанции за каждое обслуживание кондиционера. При выезде они подтвердят, что вы поддерживали систему в рабочем состоянии. Без них арендодатель может удержать расходы на обслуживание кондиционера из вашего залога.

DEWA (Управление по электроэнергии и водоснабжению Дубая)

• Все расходы на коммунальные услуги — плата за электричество, воду и канализацию — на 100 % ложатся на арендатора.
• Подключение и отключение DEWA — при заселении вы оплачиваете сбор за подключение (100 дирхамов за квартиру, 300 дирхамов за виллу, плюс возвращаемый залог в размере 2 000 дирхамов для квартир или 4 000 дирхамов для вилл).
• Система централизованного охлаждения (Equip, Palm Utilities и т. д.) — рассматривается как коммунальная услуга. Вы регистрируетесь и оплачиваете услуги напрямую. Размер залога за подключение варьируется: от 2 000 до 5 000 дирхамов в зависимости от площади жилого помещения.
• «Зелёное» выставление счетов DEWA — арендодатель мог установить солнечные панели или «умные» счётчики, но вы всё равно оплачиваете фактическое потребление, начисленное на данный объект.

Мелкий ремонт (до 500 дирхамов ОАЭ)

• Замена лампочек, предохранителей и батареек в дымовых датчиках
• Ремонт капающих кранов (замена прокладок или картриджей)
• Прочистка раковин и унитазов (если проблема не вызвана конструктивным дефектом)
• Замена душевых шлангов, сидений унитаза, дверных ручек
• Заделка небольших отверстий в стенах от крючков для картин
• Уход за садом на виллах (если это явно не исключено в договоре аренды)

Борьба с вредителями

• Регулярная дезинсекция внутри вашего жилого помещения является вашей обязанностью. Большинство людей заказывают обработку раз в квартал — стоимость составляет 150–300 дирхамов за визит в квартиру.
• Если заражение происходит из зон общего пользования или конструкции здания (например, термиты в каркасе здания, тараканы из мусоропровода), это проблема арендодателя или администрации здания.

Уборка и общее содержание

• Уборка внутри жилого помещения, разумеется
• Уход за балконом (обеспечение проходимости водостоков, запрет на развешивание предметов, нарушающих правила здания)
• Техническое обслуживание бытовой техники, которую вы принесли в квартиру
• Обеспечение вентиляции квартиры для предотвращения появления плесени (распространенная проблема в квартирах с видом на Марину, JBR и Палм в влажные месяцы)

Обязанности арендодателя — за что он платит

В соответствии с законодательством Дубая и стандартными условиями аренды арендодатель несет ответственность за поддержание структурной целостности объекта недвижимости и исправности основных систем.

Техническое обслуживание конструкций

• Стены, полы, потолки, фундамент
• Окна и входные двери (рамы и стекло — но не замки, поврежденные вами)
• Протечки крыши и гидроизоляция
• Целостность конструкции балкона
• Проблемы с фасадом здания

Крупный ремонт и замена кондиционера

• Выход из строя компрессора — если компрессор вышел из строя из-за износа или производственного дефекта, расходы несет арендодатель. Если же он вышел из строя из-за того, что вы никогда не проводили техническое обслуживание устройства, арендодатель будет утверждать, что это ваша вина (и, скорее всего, выиграет дело в Центре урегулирования споров по аренде).
• Замена кондиционера — когда срок службы кондиционера истекает (обычно 10–15 лет), замена осуществляется за счёт арендодателя.
• Воздуховоды и основные трубопроводы — ответственность за конструктивную инфраструктуру системы кондиционирования несет арендодатель.
• «Серая зона»: дозаправка газом и замена мелких деталей (двигатели вентиляторов, печатные платы) часто становятся предметом споров. Если в вашем договоре аренды об этом ничего не сказано, настаивайте на своём — это детали, подверженные естественному износу, а не повреждения, нанесённые арендатором.

Сантехника (серьёзные повреждения)

• Прорывы труб внутри стен
• Засоры канализационных труб (главный стояк, а не ваш унитаз)
• Замена водонагревателя (если он предоставлен арендодателем)
• Выход из строя водяного насоса (главный насос виллы)
• Протечки от соседей сверху (этим занимается администрация здания, но ваш арендодатель должен от вашего имени добиваться решения проблемы)

Электрооборудование (серьезные неисправности)

• Проблемы с главным электрическим щитом (распределительной коробкой)
• Проводка за стенами
• Неисправные розетки или выключатели (кроме тех, которые вы сломали)
• Проблемы со счетчиком DEWA (по поводу неисправностей счетчика обращайтесь напрямую в DEWA)

Бытовая техника, предоставленная арендодателем

• Если в квартире были посудомоечная машина, стиральная машина, духовка или холодильник — арендодатель заменяет их в случае выхода из строя при нормальном использовании. Вы должны ухаживать за ними (удалять накипь, чистить фильтры), но замена осуществляется за его счет.
• Задокументируйте всё при заселении. Сфотографируйте каждую бытовую технику, запишите марку и модель и включите эти данные в опись имущества при заселении, подписанную обеими сторонами. Без документации спор сводится к вашему слову против их слова.

«Серые зоны» — именно здесь возникает большинство споров

Плесень

Влажность в Дубае с июня по сентябрь приводит к появлению плесени в плохо вентилируемых квартирах, особенно в ванных комнатах без вытяжных вентиляторов и в спальнях, где шкафы стоят у наружных стен. Если плесень возникла из-за конструктивного дефекта здания (отсутствие изоляции, плохая гидроизоляция), расходы несет арендодатель. Если же это произошло из-за того, что вы держали окна закрытыми и никогда не включали кондиционер или вытяжку, ответственность лежит на вас. На практике в зданиях в районах Марина и JBR широко распространены проблемы с плесенью, обусловленные особенностями проектирования — настаивайте на этом перед арендодателем.

Выход из строя водонагревателя

В большинстве договоров аренды оговаривается, что арендодатель обязуется заменить водонагреватель, но его техническое обслуживание (ежегодная промывка, замена анодного стержня) лежит на арендаторе. Срок службы водонагревателя в Дубае обычно составляет 5–8 лет из-за жесткой воды. Если ваш водонагреватель вышел из строя из-за износа, ответственность несет арендодатель. Если же он вышел из строя из-за того, что его никогда не промывали и нагревательный элемент корродировал из-за отложений кальция, арендодатель будет отказываться нести ответственность.

Покраска при выезде

Арендодатели любят вычитать расходы на покраску из залога. Вот как обстоят дела на самом деле: нормальный износ не является расходом арендатора. Если вы прожили в квартире более 2 лет, то небольшие потертости на стенах вполне ожидаемы. Если вы покрасили акцентную стену в ярко-красный цвет или оставили большие дыры от настенных телевизоров, то такие расходы вполне справедливо вычесть. Позиция RERA заключается в том, что арендодатели не могут взимать плату за нормальный износ.

Кухонная и сантехническая арматура

Отколотые кухонные столешницы, загрязненная затирка, изношенные петли шкафов — это естественный износ после нескольких лет эксплуатации. Треснувшие стеклянные варочные панели из-за упавших кастрюль, обожженные столешницы от горячих сковородок, сломанные дверцы шкафов из-за неправильного использования — это ущерб, нанесенный арендатором.

Как защитить свой гарантийный депозит

Стандартный гарантийный залог в Дубае составляет 5 % от годовой арендной платы для объектов без мебели и 10 % — для меблированных объектов. Вот как избежать его несправедливой потери:

При заселении

• Сделайте фотографии и видеозаписи каждой комнаты — стен, полов, потолков, сантехники, бытовой техники. Укажите дату и время съемки. Отправьте их по электронной почте себе и арендодателю/управляющему, чтобы осталась запись с датой.
• Заполните инвентарный лист при заселении — перечислите все дефекты, царапины, пятна и сломанные предметы. Обе стороны должны его подписать.
• Проверьте всё — включите все кондиционеры, спустите воду во всех унитазах, проверьте горячую воду в каждой ванной комнате, проверьте все выключатели света, запустите посудомоечную и стиральную машины, если они есть. Сообщите о проблемах в письменной форме в течение 48 часов.
• Запишите показания счетчика DEWA — сделайте скриншот показаний в приложении DEWA в день заселения.

Во время проживания

• Сообщайте о проблемах, требующих ремонта, в письменной форме. WhatsApp подойдет, но электронная почта лучше для ведения документации. Создайте папку со всеми заявками на ремонт и ответами на них.
• Сохраняйте все квитанции — за обслуживание кондиционеров, ремонт сантехники, дезинсекцию. Они подтверждают, что вы поддерживали жилье в надлежащем состоянии.
• Никогда не вносите изменения в конструкцию без письменного разрешения. Установка потолочного вентилятора, добавление распылителя для биде или крепление телевизора на стену считаются модификациями. Сначала получите разрешение.
• Своевременно устраняйте мелкие неполадки. Капающий кран, оставленный без внимания на 6 месяцев, приведет к повреждению шкафа под ним от воды. Ответственность за это лежит на вас.

При выезде

• Закажите профессиональную генеральную уборку — 300–600 дирхамов за квартиру, 500–1 200 дирхамов за виллу. Это позволит избежать наиболее распространённых удержаний из залога. Сохраните квитанцию.
• Закажите заключительное обслуживание кондиционера — и сохраните квитанцию. Если арендодатель заявит, что кондиционер не обслуживался, ваши записи об обслуживании с датой станут вашим оправданием.
• Лично присутствуйте на осмотре при выезде. Пройдите по квартире вместе с арендодателем или управляющим. Урегулируйте все вопросы лично, а не получайте список неожиданных вычетов несколько недель спустя.
• Сделайте фотографии и видео при выезде — так же, как при заселении: каждую комнату, с указанием даты и времени.
• Получите письменное подтверждение сроков возврата залога. RERA не устанавливает точного срока возврата, но стандартно это 30–60 дней. Если арендодатель затягивает процесс более 90 дней, подайте жалобу в Центр урегулирования споров по аренде (RDC) при Департаменте земельных ресурсов Дубая.

Как подать жалобу по поводу ремонта

Если арендодатель отказывается выполнить ремонт, который по закону входит в его обязанности:

1. Отправьте письменный запрос — по электронной почте или заказным письмом. Укажите суть проблемы, когда она возникла, и что это входит в обязанности арендодателя в соответствии с договором аренды и Законом № 26 от 2007 года.
2. Предоставьте ему 15 дней на ответ.
3. Если ответа не поступило, подайте жалобу в RDC — Центр урегулирования споров по аренде при Департаменте земельных ресурсов Дубая. Плата за подачу заявления составляет 3,5 % от годовой арендной платы (минимум 500 дирхамов, максимум 20 000 дирхамов). Вы можете подать заявление онлайн через приложение Dubai REST.
4. В экстренных случаях (отсутствие воды, электричества, затор в канализации, угроза безопасности) вы можете запросить ускоренное рассмотрение дела. Вы также можете самостоятельно организовать ремонт и вычесть его стоимость из арендной платы — но прежде чем это сделать, обратитесь за юридической консультацией, так как без надлежащего оформления документов это сопряжено с риском.

Контрольный список по техническому обслуживанию для арендаторов в Дубае

Распечатайте этот список или сохраните его. Просматривайте его ежеквартально:

Реальные расходы на техническое обслуживание жилья арендатором в Дубае

Заложите в бюджет эти годовые расходы в дополнение к арендной плате:

К этой сумме следует добавить расходы на DEWA, централизованное охлаждение, интернет и коммунальные услуги. Учтите это в своем бюджете на жилье — большинство арендаторов этого не делают, а затем при выезде сталкиваются с крупным удержанием из залога из-за отсутствия технического обслуживания.

Нужна помощь с техническим обслуживанием?

Компания «European Technical» занимается обслуживанием систем кондиционирования, сантехникой, электрооборудованием и общим техническим обслуживанием для арендаторов и арендодателей по всему Дубаю. Мы выдаем надлежащие квитанции, которые можно использовать при подаче претензий о возврате залога, а наши технические специалисты имеют лицензии Муниципалитета Дубая.

Если вы арендатор, а ваш арендодатель не реагирует на запросы о ремонте, мы можем предоставить отчеты о состоянии жилья и документацию, которые подкрепят вашу позицию в Центре по разрешению споров в сфере аренды.

Позвоните нам по номеру 04 234 6783, чтобы заказать услугу или заключить договор на ежегодное техническое обслуживание. Лицензировано муниципалитетом Дубая.