دليل المستأجر في دبي بشأن مسؤوليات صيانة المنزل

من يتحمل تكاليف الإصلاحات في العقارات المؤجرة بدبي؟

كل شهر، يدخل المستأجرون في جميع أنحاء دبي في نزاعات مع الملاك حول من يتحمل تكاليف إصلاح مكيف الهواء المعطل، أو الأنبوب المتسرب، أو مقبس الكهرباء المعيب. في نصف الحالات، لا يعرف أي من الطرفين القواعد الفعلية. وفي النصف الآخر، يكون أحد الطرفين يتظاهر بمعرفة ما لا يعرفه. يوضح هذا الدليل بالضبط ما تقع مسؤوليتك عليه كمستأجر في دبي، وما يجب على المالك تغطيته، وكيفية حماية مبلغ التأمين الخاص بك من الخصومات التي لا ينبغي عليك دفعها.

عقد الإيجار هو نقطة البداية

يخضع سوق الإيجار في دبي لرقابة هيئة تنظيم العقارات (RERA)، وهي جزء من دائرة الأراضي والأملاك في دبي. يحدد القانون رقم 26 لعام 2007 وتعديلاته الإطار العام، لكن عقد الإيجار الفردي الخاص بك (المسجل في نظام "إجاري") يمكن أن ينص على شروط إضافية طالما أنها لا تتعارض مع القانون.

المبدأ القانوني الأساسي: بموجب المادة 16 من القانون رقم 26 لعام 2007، يتحمل المالك مسؤولية صيانة العقار ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك. لكن معظم عقود الإيجار القياسية الصادرة عن هيئة تنظيم العقارات في دبي (RERA) تنقل مسؤولية الصيانة البسيطة إلى المستأجر. اقرأ عقد الإيجار بعناية — خاصة بند الصيانة، الذي يوجد عادةً في المواد من 7 إلى 10.

إذا تمت صياغة عقد الإيجار الخاص بك بواسطة شركة كبيرة لإدارة العقارات (مثل «وصل» أو «نخيل» أو «ميراس» أو «إعمار»)، فمن المرجح أن يتضمن تفصيلاً مفصلاً. أما الملاك الصغار الذين يستخدمون نماذج عامة من «إجاري»، فيميلون إلى ترك هذا البند غامضاً، وهو ما يشكل مصدر النزاعات.

مسؤوليات المستأجر — ما تدفع مقابله

بصفتك مستأجرًا في دبي، فأنت مسؤول عمومًا عن الصيانة اليومية والإصلاحات البسيطة. وفيما يلي التفاصيل:

صيانة مكيفات الهواء

• الصيانة الدورية -- تنظيف المرشحات، وغسل الملفات الأساسية، وتنظيف مجاري تصريف المكثفات. هذه هي التكلفة التي تتحملها. خصص ميزانية تتراوح بين 300 و600 درهم إماراتي لكل خدمة لشقة عادية.
• عقود الصيانة السنوية (AMCs) -- يطلب منك العديد من الملاك إبرام عقد من هذا النوع. تشمل بعض المباني (مثل الأبراج التي تديرها شركة إعمار أو نخيل) صيانة مكيفات الهواء ضمن رسوم الخدمات، لكن معظمها لا يفعل ذلك.
• نصيحة: احتفظ بالإيصالات الخاصة بكل صيانة لمكيف الهواء. عند مغادرتك الشقة، ستثبت هذه الإيصالات أنك قمت بصيانة النظام. وبدونها، يمكن للمالك خصم تكاليف صيانة مكيف الهواء من مبلغ التأمين الخاص بك.

هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)

• جميع تكاليف الاستهلاك — رسوم الكهرباء والمياه والصرف الصحي تقع مسؤوليتها بنسبة 100% على عاتق المستأجر.
• توصيل وقطع الخدمة من هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) — تدفع رسوم التوصيل عند الانتقال إلى الشقة (100 درهم إماراتي للشقة، و300 درهم إماراتي للفيلا، بالإضافة إلى وديعة قابلة للاسترداد بقيمة 2,000 درهم إماراتي للشقق أو 4,000 درهم إماراتي للفيلات).
• التبريد المركزي (إكويب، بالم يوتيلتيز، إلخ) — يُعامل كخدمة عامة. تقوم بالتسجيل والدفع مباشرةً. تختلف ودائع التوصيل: 2,000-5,000 درهم إماراتي حسب حجم الوحدة.
• الفواتير الخضراء لهيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) — قد يكون المالك قد قام بتركيب ألواح شمسية أو عدادات ذكية، لكنك لا تزال تدفع الاستهلاك الفعلي المفوتر على العقار.

الإصلاحات البسيطة (أقل من 500 درهم إماراتي)

• استبدال المصابيح الكهربائية، والصمامات، والبطاريات في أجهزة كشف الدخان
• إصلاح الصنابير المتساقطة (حلقات أو خراطيش جديدة)
• إزالة انسداد الأحواض والمراحيض (ما لم يكن السبب عيبًا هيكليًا)
• استبدال خراطيم الدش ومقاعد المراحيض ومقابض الأبواب
• ترميم الثقوب الصغيرة في الجدران الناتجة عن خطافات تعليق الصور
• صيانة الحدائق في الفيلات (ما لم يتم استبعادها صراحةً في عقد الإيجار)

مكافحة الآفات

• تقع مسؤولية مكافحة الآفات الروتينية داخل وحدتك على عاتقك. يحجز معظم الناس معالجات ربع سنوية — تتراوح تكلفتها بين 150 و300 درهم إماراتي لكل زيارة للشقة.
• إذا كان مصدر الإصابة من المناطق المشتركة أو هيكل المبنى (مثل النمل الأبيض في هيكل المبنى، أو الصراصير من غرفة القمامة)، فإن هذه المشكلة تقع على عاتق المالك أو إدارة المبنى.

التنظيف والصيانة العامة

• التنظيف الداخلي، بطبيعة الحال
• صيانة الشرفة (الحفاظ على نظافة المصارف، وعدم تعليق أشياء تخالف قواعد المبنى)
• صيانة الأجهزة التي أحضرتها إلى الوحدة
• الحفاظ على تهوية الوحدة لمنع ظهور العفن (مشكلة شائعة في الشقق المطلة على مارينا وجيه بي آر وبالم خلال الأشهر الرطبة)

مسؤوليات المالك -- ما يدفع مقابله

بموجب قانون دبي وشروط الإيجار القياسية، يتحمل المالك مسؤولية الحفاظ على سلامة هيكل العقار وأنظمته الرئيسية.

الصيانة الهيكلية

• الجدران والأرضيات والأسقف والأساسات
• النوافذ والأبواب الخارجية (الإطارات والزجاج — باستثناء الأقفال التي تسببت أنت في تلفها)
• تسربات السقف والعزل المائي
• السلامة الهيكلية للشرفة
• مشاكل واجهة المبنى

الإصلاحات الكبرى لمكيفات الهواء واستبدالها

• تعطل الضاغط — إذا تعطل الضاغط بسبب التقادم أو عيب في التصنيع، يتحمل المالك التكلفة. أما إذا تعطل بسبب عدم قيامك بصيانة الوحدة، فسيدفع المالك بأن ذلك خطأك (ومن المرجح أن يفوز في مركز تسوية نزاعات الإيجار).
• استبدال الوحدة — عندما تصل وحدة تكييف الهواء إلى نهاية عمرها الافتراضي (عادةً ما بين 10 و15 عامًا)، يتحمل المالك تكلفة الاستبدال.
• شبكة مجاري الهواء والأنابيب الرئيسية — تقع مسؤولية البنية التحتية الهيكلية لنظام تكييف الهواء على عاتق المالك.
• المنطقة الرمادية: غالبًا ما تكون عمليات تعبئة الغاز واستبدال الأجزاء الصغيرة (محركات المراوح، لوحات الدوائر المطبوعة) موضع نزاع. إذا لم يرد في عقد الإيجار أي نص بشأن ذلك، فاعترض — فهذه عناصر تتعرض للبلى والتلف، وليست أضرارًا تسببها أنت كمستأجر.

السباكة (الرئيسية)

• انفجار الأنابيب داخل الجدران
• انسداد خطوط الصرف الصحي (الأنبوب الرئيسي، وليس مرحاضك)
• استبدال سخان المياه (إذا كان مقدمًا من المالك)
• تعطل مضخة المياه (المضخة الرئيسية للفيلا)
• التسربات من الجيران في الطابق العلوي (تتولى إدارة المبنى معالجتها، لكن يجب على المالك متابعة الأمر نيابة عنك)

المشاكل الكهربائية (الكبرى)

• مشاكل في اللوحة الكهربائية الرئيسية (صندوق DB)
• الأسلاك الكهربائية خلف الجدران
• المقابس أو المفاتيح المعيبة (باستثناء تلك التي كسرتها أنت)
• مشاكل عداد DEWA (اتصل بـ DEWA مباشرةً للإبلاغ عن أعطال العداد)

الأجهزة التي يوفرها المالك

• إذا كانت الشقة مزودة بغسالة أطباق أو غسالة ملابس أو فرن أو ثلاجة، فإن المالك يتحمل تكلفة استبدالها عند تعطلها نتيجة الاستخدام العادي. أنت تتولى صيانتها (إزالة الترسبات الكلسية وتنظيف المرشحات)، لكن تكلفة الاستبدال تقع على عاتقه.
• قم بتوثيق كل شيء عند الانتقال إلى الشقة. التقط صوراً لكل جهاز، وسجل العلامة التجارية والطراز، وأدرجها في قائمة جرد عند الانتقال موقعة من كلا الطرفين. بدون توثيق، ستكون النزاعات مجرد كلمة لك مقابل كلمة لهم.

المناطق الرمادية — حيث تحدث معظم النزاعات

العفن

تتسبب الرطوبة في دبي من يونيو إلى سبتمبر في ظهور العفن في الشقق ذات التهوية السيئة، خاصة في الحمامات التي تفتقر إلى مراوح الشفط وغرف النوم التي توجد فيها خزائن ملابس ملاصقة للجدران الخارجية. إذا كان العفن ناتجًا عن عيب في المبنى (نقص العزل، سوء العزل المائي)، فإن المالك يتحمل التكلفة. أما إذا كان السبب هو إبقاء النوافذ مغلقة وعدم تشغيل مكيف الهواء أو مروحة الشفط مطلقًا، فستتحمل أنت المسؤولية. في الواقع، تعاني المباني في مارينا وجيه بي آر من مشاكل العفن على نطاق واسع بسبب التصميم — لذا، عليك الضغط على المالك بشأن هذه المسألة.

تعطل سخان المياه

تنص معظم عقود الإيجار على أن المالك يستبدل سخان المياه، لكن المستأجر يتولى صيانته (التنظيف السنوي، واستبدال قضيب الأنود). عادةً ما يدوم سخان المياه في دبي من 5 إلى 8 سنوات بسبب المياه العسرة. إذا تعطل سخانك بسبب التقادم، فإن المسؤولية تقع على عاتق المالك. أما إذا تعطل بسبب عدم تنظيفه مطلقًا وتآكل العنصر بسبب تراكم الكالسيوم، فسوف يرفض المالك تحمل المسؤولية.

طلاء الجدران عند مغادرة الشقة

يحب الملاك خصم تكاليف الطلاء من مبلغ التأمين. وإليك الحقيقة: البلى العادي ليس من مسؤولية المستأجر. إذا كنت قد عشت في الوحدة لمدة تزيد عن سنتين، فمن المتوقع وجود بعض الخدوش على الجدران. إذا قمت بطلاء جدار مميز باللون الأحمر الفاتح أو تركت ثقوبًا كبيرة من أجهزة التلفزيون المثبتة على الحائط، فمن العدل خصم تكاليف ذلك. موقف هيئة تنظيم العقارات في دبي (RERA) هو أنه لا يجوز لأصحاب العقارات فرض رسوم على الاستهلاك العادي.

تجهيزات المطبخ والحمام

أسطح العمل المتشققة، والجص الملطخ، ومفصلات الخزائن البالية — هذه أمور تنجم عن البلى الطبيعي بعد عدة سنوات. أما أسطح الطهي الزجاجية المتشققة بسبب سقوط الأواني، وأسطح العمل المحروقة بسبب المقالي الساخنة، وأبواب الخزائن المكسورة بسبب سوء الاستخدام — فهذه أضرار تسببها المستأجر.

حماية وديعة التأمين الخاصة بك

يبلغ مبلغ التأمين القياسي في دبي 5% من الإيجار السنوي للعقارات غير المفروشة و10% للعقارات المفروشة. وإليك كيفية تجنب خسارته بشكل غير عادل:

عند الانتقال إلى العقار

• التقط صوراً ومقاطع فيديو لكل غرفة — الجدران والأرضيات والأسقف والتجهيزات والأجهزة المنزلية. أضف طوابع زمنية. أرسلها عبر البريد الإلكتروني إلى نفسك وإلى المالك/مدير العقار حتى يكون هناك سجل مؤرخ.
• أكمل قائمة جرد عند الانتقال — اذكر كل عيب وخدش وبقعة وعنصر مكسور. وقّع عليها الطرفان.
• اختبر كل شيء — شغّل جميع وحدات تكييف الهواء، واسحب مياه جميع المراحيض، واختبر الماء الساخن في كل حمام، وجرب جميع مفاتيح الإضاءة، وشغّل غسالة الأطباق والغسالة إن كانت متوفرة. أبلغ عن المشكلات كتابةً في غضون 48 ساعة.
• دوّن قراءات عداد DEWA — التقط لقطة شاشة للقراءات في تطبيق DEWA في يوم انتقالك إلى الشقة.

أثناء فترة الإيجار

• أبلغ عن مشاكل الصيانة كتابةً. لا بأس باستخدام WhatsApp، لكن البريد الإلكتروني أفضل للاحتفاظ بالسجلات. احتفظ بمجلد يضم جميع طلبات الصيانة والردود عليها.
• احتفظ بجميع الإيصالات — صيانة مكيفات الهواء، وإصلاحات السباكة، ومكافحة الحشرات. فهذه الإيصالات تثبت أنك حافظت على العقار.
• لا تقم أبدًا بإجراء تغييرات هيكلية دون إذن كتابي. يُعتبر تركيب مروحة سقف، أو إضافة رشاش بيديت، أو تركيب حامل تلفزيون على الحائط تعديلًا. احصل على الموافقة أولاً.
• أصلح الأعطال الصغيرة على الفور. فصنبور مياه يتساقط منه الماء لمدة 6 أشهر سيؤدي إلى تلف الخزانة الموجودة أسفله بسبب المياه. وستتحمل أنت مسؤولية ذلك.

عند مغادرة العقار

• احجز خدمة تنظيف عميق احترافية — بتكلفة تتراوح بين 300 و600 درهم إماراتي للشقة، و500 و1,200 درهم إماراتي للفيلا. فهذا يمنع أكثر حالات خصم مبلغ التأمين شيوعًا. احتفظ بالإيصال.
• احجز خدمة صيانة نهائية لمكيف الهواء — واحتفظ بالإيصال. إذا ادعى المالك أن مكيف الهواء لم يخضع للصيانة، فإن سجلات الصيانة المؤرخة ستكون دفاعك.
• احضر عملية فحص الشقة عند المغادرة شخصيًا. قم بجولة مع المالك أو مدير العقار. اتفق على أي مشكلات وجهًا لوجه بدلاً من تلقي قائمة خصومات مفاجئة بعد أسابيع.
• التقط صوراً ومقاطع فيديو عند مغادرة العقار — تماماً كما فعلت عند الانتقال إليه، لكل غرفة، مع توقيتات زمنية.
• احصل على الجدول الزمني لاسترداد مبلغ التأمين كتابةً. لا تحدد هيئة تنظيم العقارات في الإمارات (RERA) فترة استرداد محددة، لكن المدة القياسية تتراوح بين 30 و60 يومًا. إذا ماطل المالك لأكثر من 90 يومًا، فقم بتقديم شكوى إلى مركز تسوية منازعات الإيجار (RDC) التابع لدائرة الأراضي في دبي.

كيفية رفع نزاع بشأن الصيانة

إذا رفض المالك إجراء إصلاح يقع ضمن مسؤوليته القانونية:

1. أرسل طلبًا كتابيًا — عبر البريد الإلكتروني أو خطاب مسجل. اذكر المشكلة، ومتى بدأت، وأنها تقع على عاتق المالك بموجب عقد الإيجار والقانون رقم 26 لعام 2007.
2. امنحه مهلة 15 يومًا للرد.
3. في حالة عدم الرد، قم بتقديم الشكوى إلى مركز تسوية منازعات الإيجار (RDC) التابع لدائرة الأراضي في دبي. تبلغ رسوم تقديم الشكوى 3.5% من الإيجار السنوي (بحد أدنى 500 درهم إماراتي، وبحد أقصى 20,000 درهم إماراتي). يمكنك تقديم الشكوى عبر الإنترنت من خلال تطبيق Dubai REST.
4. في الحالات العاجلة (انقطاع المياه أو الكهرباء، أو انسداد الصرف الصحي، أو وجود خطر على السلامة)، يمكنك طلب جلسة استماع عاجلة. يمكنك أيضًا ترتيب الإصلاح بنفسك وخصم التكلفة من الإيجار — ولكن احرص على الحصول على مشورة قانونية قبل القيام بذلك، حيث إن الأمر ينطوي على مخاطر في غياب الوثائق المناسبة.

قائمة مراجعة الصيانة للمستأجرين في دبي

اطبع هذه القائمة أو احفظها. راجعها كل ثلاثة أشهر:

التكاليف الفعلية لصيانة المستأجر في دبي

ضع ميزانية لهذه التكاليف السنوية بالإضافة إلى الإيجار:

هذا بالإضافة إلى فواتير هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) والتبريد المركزي والإنترنت ورسوم الخدمات. ضع ذلك في اعتبارك عند وضع ميزانية السكن الخاصة بك — فمعظم المستأجرين لا يفعلون ذلك، ثم يتعرضون لخصم كبير من مبلغ التأمين عند مغادرة الشقة لأنهم لم يقوموا بصيانة أي شيء.

هل تحتاج إلى مساعدة في الصيانة؟

تتولى شركة European Technical صيانة أجهزة التكييف، والسباكة، والكهرباء، والصيانة العامة للمستأجرين والملاك في جميع أنحاء دبي. نحن نصدر إيصالات رسمية صالحة للمطالبة باسترداد مبلغ التأمين، كما أن فنيينا مرخصون من بلدية دبي.

إذا كنت مستأجراً ولم يستجب المالك لطلبات الصيانة، فيمكننا تقديم تقارير عن حالة العقار والوثائق التي تدعم قضيتك في مركز تسوية النزاعات الإيجارية.

اتصل بنا على الرقم 04 234 6783 لحجز الخدمة أو إبرام عقد صيانة سنوي. مرخصة من بلدية دبي.