Контрольный список по техническому обслуживанию при заселении и выселении для арендаторов и арендодателей в Дубае
Сдача объекта недвижимости в Дубае, будь то заселение или выселение, — это не просто передача ключей. Существуют проверки, переоформление коммунальных услуг, стандарты уборки и вопросы технического обслуживания, которые должны быть урегулированы как арендаторами, так и арендодателями, чтобы избежать споров и потери залога.
Этот контрольный список охватывает все этапы — от регистрации в системе Ejari до окончательного осмотра жилья.
Перед заселением
1. Осмотр объекта недвижимости (выявление дефектов)
Осмотрите объект недвижимости перед подписанием договора аренды или в день передачи ключей. Зафиксируйте все:
- Стены и потолки: проверьте на наличие трещин, пятен от воды, отслаивающейся краски, неровностей
- Полы: царапины на дереве или мраморе, трещины в плитке, отслоившаяся затирка
- Окна и двери: откройте и закройте каждое из них, проверьте замки, ручки и уплотнители
- Система кондиционирования: включите каждый блок. Проверьте охлаждение, наличие необычных шумов, утечек воды из внутренних блоков
- Сантехника: откройте каждый кран, спустите воду в каждом унитазе, проверьте, нет ли протечек под раковинами
- Электрооборудование: проверьте каждый выключатель света, розетку и распределительный щит
- Кухонная техника: если входит в комплект, проверьте духовку, варочную панель, вытяжку, посудомоечную машину
- Ванные комнаты: проверьте наличие плесени, состояние силиконовых уплотнений, напор воды в душевой лейке, скорость слива
Сфотографируйте всё, указав дату и время съёмки. Отправьте фотографии арендодателю или агенту по электронной почте, чтобы осталась документальная фиксация. Если имеются существующие повреждения, зафиксируйте их в письменной форме и получите подтверждение до заселения.
2. Переоформление счетов DEWA
Счета DEWA (Управление электроэнергетики и водоснабжения Дубая) для жилых объектов должны быть оформлены на имя арендатора.
Что вам понадобится:
- Регистрационный номер Ejari (или договор аренды, если регистрация в Ejari ещё находится в процессе)
- Копия паспорта
- Идентификационная карта Эмиратов
- Гарантийный депозит (обычно 2 000 дирхамов для квартир, 4 000 дирхамов для вилл)
Процедура:
- Предыдущий арендатор или арендодатель подает заявку на отключение
- Вы подаете заявку на новое подключение через приложение или сайт DEWA
- DEWA активирует подключение в течение 24 часов для стандартных подключений
- Для вилл с холодильными установками необходимо убедиться, что счет на холодильную установку также переведен
Важно: Сделайте фотографию всех показаний счетчиков DEWA в день получения ключей. Это защитит вас от выставления счетов за потребление предыдущего арендатора.
3. Обслуживание систем кондиционирования
В Дубае кондиционер — это не просто удобство, а важнейший элемент инфраструктуры. Перед тем как завезти мебель:
- Закажите обслуживание всех кондиционеров
- убедитесь, что фильтры чистые (или заменены)
- Убедитесь, что кондиционер охлаждает помещение до температуры, установленной на термостате, в течение 15 минут
- проверьте, не капает ли вода из внутренних блоков (засоренный сливной трубопровод)
- Если из кондиционера пахнет затхлостью, закажите чистку воздуховодов, прежде чем заселяться
В большинстве договоров аренды в Дубае ответственность за техническое обслуживание кондиционеров возлагается на арендатора. Если кондиционер не проходил техническое обслуживание в последнее время, сделайте это в первый же день — это обойдется дешевле, чем экстренный ремонт в июле.
4. Замена замков
Независимо от того, сколько ключей передаст вам арендодатель, вы не знаете, сколько дубликатов существует у предыдущих арендаторов, уборщиков или ремонтников.
Слесарь может перекодировать ваши замки примерно за 30 минут на каждую дверь. Это относительно недорого (150–300 дирхамов за замок) и обеспечит вам настоящую безопасность.
В случае с умными замками сбросьте мастер-код и удалите все сохраненные коды пользователей и отпечатки пальцев.
5. Борьба с вредителями
Пустующие помещения привлекают тараканов, муравьев, а иногда и грызунов, особенно в климатических условиях Дубая. Профилактическая обработка от вредителей до того, как вы занесете мебель, гораздо эффективнее и менее хлопотно, чем обработка после того, как ваши вещи уже будут на месте.
Закажите обработку с 3-месячным остаточным действием. Это создаст химический барьер, который не пропустит вредителей в период обустройства.
6. Глубокая уборка
Даже если предыдущий арендатор заказал уборку при выезде, стандарты могут различаться. Профессиональная глубокая уборка перед распаковкой вещей означает:
- Дезинфекцию ванных комнат и кухни
- Уборку внутри всех шкафов и гардеробов
- Очищенные окна с внутренней и внешней стороны (если доступно)
- Протерены вентиляционные решетки кондиционера
- Мойку балкона или террасы с помощью аппарата высокого давления
Это особенно важно, если у вас есть маленькие дети: вам нужна действительно чистая поверхность, а не просто визуально опрятная.
Перед выездом
1. Ознакомьтесь с договором аренды
проверьте конкретные требования к состоянию жилья при сдаче. Обычно в договоре оговаривается следующее:
- Недвижимость должна быть возвращена в том же состоянии, в каком она была получена (за исключением естественного износа)
- Перед сдачей необходимо провести профессиональную уборку
- Кондиционер должен пройти техническое обслуживание с предоставлением квитанции
- Стены должны быть перекрашены, если арендатор внес изменения
- Необходимо вернуть все ключи (включая ключи от парковки, тренажерного зала, бассейна и почтового ящика)
2. Техническое обслуживание и ремонт
Устраните все неисправности, за которые вы несете ответственность, до проверки со стороны арендодателя. Всегда дешевле организовать ремонт самостоятельно, чем позволить арендодателю удержать сумму из вашего залога по завышенным расценкам.
Типичные проблемы, требующие устранения:
- Дыры в стенах от крючков для картин или полок: зашпаклевать, отшлифовать до гладкости, подкрасить подходящей краской
- Поврежденные дверные ручки или замки
- Сломанные сиденья унитаза или душевая арматура
- Запятнанные или поврежденные ковры (может хватить чистки паром)
- Поврежденная плитка или поцарапанные поверхности
- Поврежденные жалюзи или шторы (если они входят в комплект недвижимости)
Специалист по мелким ремонтам может устранить большинство этих проблем за один визит.
3. Профессиональная генеральная уборка
Для большинства договоров аренды в Дубае это является обязательным условием. Закажите услугу профессиональной глубокой уборки, которая включает:
- Полную уборку кухни (внутри духовки, холодильника, если есть, за бытовой техникой)
- Удаление накипи и дезинфекцию ванной комнаты
- Мытье окон
- Мытье полов и уборка пылесосом
- Уборку балкона
- Внутри всех шкафов и мест хранения
Сохраните чек. Арендодатели часто запрашивают подтверждение профессиональной уборки. Некоторые из них могут отказать в выселении, если уборка не была выполнена на профессиональном уровне.
4. Обслуживание кондиционера
Закажите визит специалиста по обслуживанию кондиционера и сохраните чек. Техник должен:
- очистить или заменить все фильтры
- проверить уровень хладагента
- очистить змеевики конденсатора
- Прочистить дренажную трубку
- Проверить каждый блок на наличие надлежащего охлаждения
Эта квитанция является одним из документов, которые чаще всего запрашивают при осмотре при выезде.
5. Покраска
Если в вашем договоре предусмотрена перекраска или если вы покрасили какие-либо стены в другой цвет во время проживания, вы обязаны вернуть им первоначальный цвет.
Профессиональные маляры могут подобрать цвет и отделку, соответствующие исходным. Что касается стандартного белого цвета для дубайских квартир, большинство маляров знают, какие краски по умолчанию используют застройщики, и могут точно подобрать их.
Совет по экономии: если подлежат подкраске лишь небольшие участки (следы от крючков для картин, царапины), маляр может выполнить точечный ремонт вместо полной перекраски комнаты, что сэкономит вам 60–70 % расходов.
6. Окончательный расчет по счетам DEWA
В последний день проживания:
- Сфотографируйте показания всех счетчиков DEWA
- Отправьте запрос на отключение через приложение DEWA
- Подайте заявку на возврат залога (обработка происходит в течение 2–4 недель после выставления итогового счета)
Не отключайте DEWA до завершения уборки и ремонтных работ — для их выполнения вам понадобятся электричество и вода.
7. Отмена регистрации в Ejari
Отмените свою регистрацию в Ejari. Это важно, потому что:
- Новый арендатор не сможет зарегистрироваться в Ejari для того же объекта недвижимости, пока ваша регистрация не будет отменена
- Неаннулированная регистрация в Ejari может затруднить продление визы
- Некоторые арендодатели удерживают ваш залог до тех пор, пока не будет подтверждено аннулирование регистрации в Ejari
8. Заключительный осмотр
Проведите осмотр в присутствии арендодателя или агента. Вместе осмотрите каждую комнату:
- Сравните с фотографиями, сделанными при заселении
- Отметьте все предметы, на которые указывает арендодатель
- Письменно согласуйте все вычеты из залога
- Сдайте все ключи, пропускные карты, парковочные жетоны и пульты дистанционного управления
Получите письменное подтверждение (по электронной почте подойдет) того, что состояние жилья признано удовлетворительным. Это защитит вас в случае возникновения споров в будущем по поводу возврата залога.
Защита залога
В Дубае залог при аренде обычно составляет 5% от годовой арендной платы для объектов без мебели и 10% — для меблированных. Согласно правилам RERA, арендодатель обязан вернуть залог в разумные сроки после выезда арендатора, за вычетом согласованных сумм за ущерб, выходящий за рамки нормального износа.
К нормальному износу относятся:
- Незначительные царапины на стенах
- Незначительное изменение цвета затирки
- Выцветшую краску от воздействия солнечных лучей
- Незначительный износ коврового покрытия в зонах с высокой проходимостью
К ненормальному износу не относятся:
- Большие дыры в стенах
- Сломанная сантехника
- Повреждения, нанесенные домашними животными
- Пятна на коврах или столешницах
- Отсутствующие предметы, которые были включены в опись имущества
Если вы не согласны с вычетами, такие дела рассматривает Центр урегулирования споров по аренде (RDSC) в Дубае. Наличие фотографий, сделанных при заселении, и квитанций о ремонтных работах упростит рассмотрение вашего дела.
Краткий контрольный список
Заселение
- Полная проверка состояния объекта с фотографиями с отметкой времени
- Переоформление счетов DEWA на ваше имя
- Запишите все показания счетчиков
- Регистрация в Ejari
- Техническое обслуживание всех кондиционеров
- Замена замков или перекодировка ключей
- Проведите дезинсекцию
- Профессиональная генеральная уборка
- Проверить всю бытовую технику и сантехнику
Выезд
- Ознакомьтесь с требованиями договора аренды по передаче жилья
- Устранение повреждений (вызов мастера)
- Профессиональная генеральная уборка (сохраните квитанцию)
- Обслуживание кондиционера (сохраните квитанцию)
- При необходимости перекрасить (сохранить квитанцию)
- Сделайте фотографии счетчика DEWA перед сдачей
- Подайте заявку на отключение DEWA
- Отмена регистрации в Ejari
- Заключительный осмотр с арендодателем
- Письменное подтверждение приемки объекта
- Возврат всех ключей и предметов, обеспечивающих доступ
Систематическое выполнение этих пунктов занимает два-три дня и обычно обходится в 1 500–3 000 дирхамов для стандартной квартиры. Эти деньги потрачены не зря: в противном случае вы рискуете потерять гораздо большую часть своего залога из-за завышенных счетов арендодателя за ремонт.
