Работы по техническому обслуживанию, которые часто упускают из виду
Вы проводите обслуживание кондиционера перед летом. Вы вызываете сантехника, когда забивается слив. Вы перекрашиваете виллу каждые несколько лет. Но между этими очевидными мероприятиями по техническому обслуживанию есть работы, которые незаметно ухудшают состояние вашей виллы, снижают ее стоимость и приводят к дорогостоящим поломкам, которых можно было бы избежать за гораздо меньшие деньги.
Обслуживая тысячи вилл по всему Дубаю — от таунхаусов в Arabian Ranches до больших поместий в Emirates Hills — наши специалисты из European Technical снова и снова сталкиваются с одними и теми же упускаемыми из виду моментами. Вот семь видов технического обслуживания, о которых большинство владельцев вилл в Дубае забывают, пока не возникнут проблемы.
1. Чистка и осмотр резервуаров для воды
Каждая вилла в Дубае имеет установленный на крыше или подземный резервуар для хранения воды. В этих резервуарах хранится вода, которую ваша семья пьет, использует для приготовления пищи и купания. Муниципалитет Дубая рекомендует проводить ежегодную очистку и осмотр, но многие владельцы вилл ни разу не чистили свой резервуар с момента заселения.
Со временем на стенках и дне резервуара накапливаются осадок, водоросли и биопленка. В дубайской жаре температура воды в резервуарах на крыше летом может превышать 45 °C — идеальные условия для размножения бактерий. Необслуживаемый резервуар также быстрее подвергается коррозии, в результате чего в нём появляются мелкие утечки, которые остаются незамеченными в течение месяцев.
Что делать: нанимайте компанию по очистке резервуаров, одобренную муниципалитетом Дубая, для ежегодного слива, очистки, дезинфекции и осмотра вашего резервуара. Стоимость: 300–800 дирхамов в зависимости от размера резервуара. Пока вы этим занимаетесь, проверьте герметичность крышки резервуара и состояние изоляции. Правильно изолированный резервуар поддерживает температуру воды ниже 35 °C даже в разгар лета, что снижает как риск размножения бактерий, так и энергопотребление вашего водонагревателя зимой.
2. Проверка гидроизоляции крыши и террасы
Крыша вашей виллы принимает на себя всю силу дубайского климата — интенсивное ультрафиолетовое излучение, перепады температур от 15 °C до 55 °C на поверхности и периодические проливные дожди. Гидроизоляционные мембраны на плоских крышах изнашиваются здесь быстрее, чем почти где-либо в мире.
Большинство владельцев вилл не поднимаются на крышу из года в год. К тому моменту, когда внутри появляется протечка — обычно в виде водяного пятна на потолке спальни — мембрана уже несколько месяцев находится в нерабочем состоянии, и вода уже проникла в бетонную конструкцию.
Что делать: раз в шесть месяцев осматривайте крышу (или поручите это сделать своей обслуживающей компании). Обращайте внимание на появление пузырей, трещин или отслоений гидроизоляционной мембраны, особенно вокруг оснований кондиционеров, мест прохода труб и стыков с парапетными стенами. Проверяйте водостоки на наличие засоров — даже один забитый водосток может привести к образованию лужи стоячей воды, которая быстро разрушает мембрану. Профилактический ремонт гидроизоляционной мембраны обходится в 1 000–3 000 дирхамов ОАЭ. Полная повторная гидроизоляция крыши после выхода из строя обойдется в 15 000–40 000 дирхамов ОАЭ.
3. Силиконовый герметик вокруг окон и дверей
Каждое окно и каждая наружная дверь на вашей вилле имеют полоску силиконового герметика между рамой и стеной. Этот герметик предотвращает проникновение дождя, блокирует проникновение песка и пыли, а также не дает насекомым проникать через щель. В условиях Дубая с интенсивным ультрафиолетовым излучением силикон теряет эластичность и растрескивается в течение 3–5 лет.
Неисправный герметик окон вызывает проблемы, выходящие за рамки очевидной протечки дождя. Проникновение песка во время шамальных ветров повреждает направляющие и механизмы окон. Насекомые — особенно муравьи и тараканы — используют щель в качестве точки проникновения. А в помещениях с кондиционерами неисправные наружные уплотнения пропускают горячий воздух, увеличивая расходы на охлаждение.
Что делать: Ежегодно проверяйте все наружные герметики окон и дверей. Нажмите на них кончиком пальца — они должны быть эластичными и возвращаться в исходное положение. Если герметик затвердел, потрескался или отходит от одной из поверхностей, его необходимо заменить. Мастер-универсал может за день заново уплотнить окна всей виллы за 500–1 500 дирхамов. Сравните это с ремонтом поврежденных водой гипсовых поверхностей и малярных работ, который обходится в 3 000–8 000 дирхамов за каждую пострадавшую комнату.
4. Обслуживание механизмов гаражных ворот и ворот
Гаражные ворота и автоматические ворота вилл оснащены двигателями, пружинами, цепями, роликами и датчиками безопасности, которые требуют периодического обслуживания. Песок попадает в направляющие и подшипники, смазка высыхает под воздействием жары, а выравнивание датчиков со временем сбивается.
Большинство владельцев игнорируют гаражные ворота до тех пор, пока они не заклинят в закрытом положении утром в рабочий день или не застрянут в открытом положении ночью — и то, и другое создает угрозу безопасности. Ворота, которые не закрываются должным образом, привлекают злоумышленников и подрывают периметральную безопасность, которую эти ворота и призваны обеспечивать.
Что делать: Ежегодно проводите техническое обслуживание механизмов гаражных ворот и ворот. Это включает смазку направляющих и подшипников, проверку натяжения пружин, очистку и выравнивание датчиков безопасности, осмотр состояния цепи или ремня, а также проверку ручного разблокирования (что крайне важно при отключении электроэнергии). Стоимость обслуживания: 200–500 дирхамов за каждый механизм. Экстренный ремонт ворот после перегорания двигателя: 1 500–3 000 дирхамов ОАЭ.
5. Промывка системы орошения и проверка клапанов
Системы орошения садов в Дубае работают в интенсивном режиме — ежедневные циклы в течение большей части года. Капельные эмиттеры забиваются минеральными отложениями из жесткой дубайской воды. Соленоидные клапаны заклинивают. Настройки таймера сбиваются после перебоев в электроснабжении. И каждая утечка в системе, какой бы незначительной она ни была, приводит к потере воды, за которую вы платите DEWA.
Запущенная система орошения не просто тратит воду впустую — она создает влажные зоны, привлекающие вредителей, затопляет одни растения, оставляя другие без воды, и может вызвать проблемы с влажностью фундамента, если утечка происходит рядом со стенами виллы.
Что делать: Промывайте всю систему орошения два раза в год (в начале и в конце лета). Проверяйте каждую зону, запуская каждую по отдельности и обходя сад, чтобы обнаружить забитые капельницы, неправильно выровненные дождеватели и протекающие соединения. Ежегодно меняйте батарейку таймера. Проверьте соленоидные клапаны, если какая-либо зона медленно включается или выключается. Полное обслуживание системы: 300–800 дирхамов в зависимости от размера сада.
6. Проверка теплового состояния электрического щитка
Главный распределительный щит вашей виллы управляет каждым ваттом электроэнергии, потребляемой в доме. Неплотные соединения внутри щита выделяют тепло. Корродированные шины увеличивают сопротивление. Автоматические выключатели, которые сработали многократно, ослабевают внутри. Ничего из этого не видно, когда крышка щита закрыта.
Летом в Дубае, когда кондиционеры, водонагреватели и бытовая техника доводят электрическую нагрузку почти до предела, изношенное соединение может перегреться настолько, что расплавит шину или вызовет искрение — и то, и другое представляет риск возгорания. По данным Гражданской обороны Дубая, электрические неисправности являются основной причиной пожаров в жилых домах в ОАЭ.
Что делать: ежегодно приглашайте лицензированного электрика для проведения тепловизионного осмотра вашего электрического щита. Это включает в себя открытие щита и использование тепловизионной камеры или контактного термометра для выявления горячих точек, указывающих на неисправные соединения. Осмотр занимает 30 минут и стоит 200–400 дирхамов. Пожар в электрическом щите обойдётся вам неизмеримо дороже.
7. Проверка ограждающей стены и забора
Ограждающая стена вокруг вашей виллы не просто определяет границы вашего участка — она обеспечивает безопасность, защищает сад от ветра и снижает уровень шума с соседних дорог. Движение грунта в Дубае, тепловое расширение и нагрузка от пристроенных садовых сооружений со временем могут привести к появлению трещин в ограждающих стенах.
Трещины в ограждающих стенах подрывают безопасность и могут привести к юридической ответственности, если стена наклонится или обрушится на соседскую собственность или общественные дорожки. Некоторые жилые комплексы в Дубае выписывают уведомления о нарушении за видимо изношенные ограждающие стены.
Что делать: ежегодно обходите весь периметр. Проверяйте наличие трещин (отмечайте и отслеживайте те, ширина которых превышает 2 мм), наклоненных участков, поврежденных камней на верху стены, а также корродированных или поврежденных панелей ограждения. Обратите внимание на корни деревьев, давящие на основание стены. Ремонт небольших трещин обходится в 500–2 000 дирхамов. Восстановление обрушившегося участка: 5 000–15 000 дирхамов.
Цена невнимательности
Ниже приводится сравнение затрат на профилактическое обслуживание и расходов на ремонт в случае выхода этих элементов из строя:
