Руководство по выявлению недоделок и дефектов при сдаче недвижимости в Дубае

Руководство по выявлению недоделок и дефектов при сдаче недвижимости в Дубае

Когда застройщик передает в собственность новую недвижимость в Дубае, качество отделки редко бывает идеальным. Сжатые сроки строительства, высокая текучесть рабочей силы и необходимость одновременного завершения строительства целых жилых комплексов приводят к тому, что дефекты являются нормой, а не исключением.

Выявление дефектов — это процесс их обнаружения и документирования, чтобы застройщик устранил их до истечения срока гарантии. В данном руководстве рассказывается, как правильно это сделать.

Что на самом деле означает «выявление дефектов»

Выявление дефектов — это официальный осмотр новостройки или недавно сданного объекта недвижимости с целью выявления строительных дефектов, некачественной отделки и элементов, не соответствующих первоначальной спецификации.

В Дубае «snagging» обычно проводится:

• При первоначальной сдаче объекта застройщиком
• В течение срока ответственности за дефекты (обычно 12 месяцев с момента сдачи)
• Перед истечением срока гарантии (варьируется в зависимости от застройщика, обычно составляет 1–5 лет)

Вы имеете право заявлять о дефектах в любой момент в течение срока ответственности за дефекты. Большинство застройщиков допускают проведение нескольких раундов проверки на наличие дефектов, однако первая проверка является наиболее важной, поскольку она устанавливает базовые показатели.

RERA и ваши права

Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA) регулирует сделки с недвижимостью в Дубае. Согласно правилам RERA:

• Застройщики обязаны предоставлять гарантийный срок продолжительностью не менее 12 месяцев с момента сдачи объекта
• На конструктивные дефекты распространяется 10-летняя гарантия в соответствии с Гражданским кодексом ОАЭ (статья 880)
• Вы имеете право удержать окончательный платеж в случае выявления существенных дефектов (хотя для этого требуется юридическая консультация)
• Если застройщик не устранит дефекты в разумные сроки, вы можете подать жалобу в RERA

Важно: Все фиксируйте в письменной форме. Устные договоренности с командой застройщика, осуществляющей сдачу объекта, не имеют юридической силы. Отправьте список выявленных дефектов по электронной почте в официальную службу поддержки клиентов застройщика или в отдел по устранению дефектов и сохраните подтверждение получения.

Профессиональная проверка против самостоятельной

Профессиональная проверка на наличие дефектов

Профессиональная компания по выявлению дефектов направляет квалифицированного инспектора со специальным оборудованием (тепловизоры, влагомеры, лазерные нивелиры, электротестеры). Стоимость услуги составляет 1 500–3 000 дирхамов за стандартную квартиру и 3 000–6 000 дирхамов за виллу.

Это оправдано, если:

• Вы не уверены в своих силах при выявлении строительных дефектов
• Недвижимость представляет собой виллу или большую квартиру со сложными системами инженерного оборудования (механические, электрические и сантехнические системы)
• Вы хотите получить официальный отчет, который будет иметь вес при переговорах с застройщиком
• Стоимость объекта недвижимости достаточно высока, и пропущенные дефекты могут обойтись дороже, чем стоимость проверки

Самостоятельная проверка

Вы можете эффективно провести проверку своей недвижимости самостоятельно, используя простые инструменты и систематический подход. Большинство дефектов заметно любому, кто знает, на что обратить внимание.

Необходимые инструменты:

• Яркий светодиодный фонарик (косой свет помогает обнаружить дефекты поверхности)
• Лазерный нивелир (или мраморный шарик: если он катится, значит пол неровный)
• Тестер розеток (продается в магазинах ACE Hardware, 30 дирхамов)
• Самоклеящиеся этикетки или синяя малярная лента для маркировки дефектов
• Фотоаппарат или телефон с хорошей функцией макросъемки
• Рулетка
• Блокнот или планшет для составления списка недоделок

Контрольный список дефектов по комнатам

Общие моменты (каждая комната)

Стены и потолки:

• Проведите фонариком по стене под небольшим углом — так можно обнаружить неровности, впадины, трещины и некачественную штукатурку
• проверьте все углы на наличие трещин (трещины от оседания часто встречаются в новостройках)
• Обратите внимание на потеки краски, капли, следы от валика и участки, где цвет подкраски не совпадает
• проверьте потолок на наличие пятен от воды (они указывают на протечки водопровода или кондиционера на верхних этажах)
• Убедитесь, что все стены стоят ровно (вертикально), приложив к стене телефон с приложением-уровнем

Полы:

• Пройдитесь по каждому квадратному метру и проверьте на ощупь, нет ли рыхлых или звенящих плиток (постучите костяшкой пальца — звенящий звук означает, что плитка не приклеилась полностью)
• проверьте швы между плитками на равномерность и целостность
• Обратите внимание на отколовшиеся или треснувшие плитки, особенно по краям и в углах
• Убедитесь, что пол ровный (проверка мрамором: положите его в центр каждой комнаты)
• проверьте переходы между комнатами — уровень плитки должен совпадать

Двери:

• Откройте и закройте каждую дверь; она должна открываться и закрываться свободно, без трения
• убедитесь, что защелки и ригели плавно выдвигаются
• Проверьте выравнивание петель
• проверьте зазор внизу, он должен быть одинаковым
• Убедитесь, что дверные ручки надежно закреплены (возьмитесь за них и пошевелите)

Окна:

• Откройте, закройте и заприте каждое окно
• проверьте уплотнение вокруг рамы: не должно быть зазоров, не должен просвечивать дневной свет
• Проведите пальцем по уплотнительной ленте — она должна быть цельной и плотно прилегать
• Проверьте функцию откидывания, если она предусмотрена
• Обратите внимание на наличие царапин на стекле (часто возникают из-за строительного мусора)
• убедитесь, что дренажные отверстия в нижней части рамы не забиты

Кухня

• Проверьте каждый ящик и каждую дверцу шкафа — они должны открываться плавно, не заклинивая
• Проверьте швы и края столешницы
• Откройте все краны (горячей и холодной воды) и проверьте, нет ли протечек под раковиной
• Проверьте работу вытяжки
• Убедитесь, что духовка, варочная панель и посудомоечная машина включаются и работают
• Проверьте выравнивание плитки фартука и состояние затирки
• Осмотрите пол под посудомоечной машиной и в месте установки холодильника на наличие повреждений

Ванные комнаты

• Спустите воду во всех унитазах, проверьте время наполнения, силу слива и отсутствие качания у основания
• Откройте все краны и проверьте, нет ли протечек под раковинами
• Проверьте душевую кабину: напор воды, температуру, скорость слива
• проверьте уплотнители и петли двери душевой перегородки
• Обратите внимание на наличие трещин или сколов на плитке (особенно вокруг сантехники)
• Проверьте силиконовый герметик вокруг ванны, душевого поддона и основания унитаза
• Проверьте работу вытяжного вентилятора в ванной
• проверьте, нет ли плесени или грибка (даже в новых объектах недвижимости это может быть вызвано строительной влагой)
• Убедитесь, что держатель для туалетной бумаги, вешалка для полотенец и зеркало надежно закреплены

Электрооборудование

• Проверьте каждый выключатель света и розетку с помощью тестера розеток
• убедитесь, что все розетки установлены ровно и находятся на одном уровне со стеной
• Проверьте дверной звонок
• Убедитесь, что распределительный щит маркирован правильно
• Проверьте все панели «умного дома» и домофонные системы
• убедитесь, что встроенные светильники ровно и на одном уровне вмонтированы в потолок

Сантехника

• Откройте все краны одновременно и убедитесь, что напор воды остается в пределах нормы
• Проверьте подачу горячей воды: она должна поступать из крана в течение 60 секунд
• Откройте кран стиральной машины и проверьте, нет ли протечек
• Обратите внимание на наличие пятен от воды на стенах или потолке
• Проверьте наружные краны (соединения для шлангов, точки орошения сада)
• Если возможно, одновременно спустите воду во всех унитазах, чтобы проверить пропускную способность канализации

Система кондиционирования

• Включите все кондиционеры и проверьте охлаждение
• Прислушайтесь к необычным шумам, дребезжанию, жужжанию или скрежету
• Проверьте, не капает ли вода из внутренних блоков
• Убедитесь, что термостат работает, а показания температуры точны
• убедитесь, что поток воздуха из вентиляционных отверстий равномерный (поднесите салфетку к каждому отверстию — она должна равномерно отклоняться)
• Осмотрите наружные блоки: они должны быть выровнены, надежно закреплены и иметь свободный воздушный поток вокруг себя

Балкон и внешняя часть здания

• Проверьте водоотвод: налейте воду на балкон и убедитесь, что она правильно стекает
• Осмотрите крепления перил, сильно надавите на них; никакого смещения быть не должно
• Проверьте, нет ли трещин на наружной краске и штукатурке
• Убедитесь, что наружное освещение работает
• Если вы покупаете квартиру в новом здании, осмотрите отделку главного входа, вестибюля и коридора

Как составить и подать отчет

Составьте структурированный перечень недоделок:

Отправьте это по электронной почте застройщику, указав:

• номером вашей квартиры и именем
• Дата осмотра
• Все приложенные фотографии (или ссылку на общий диск)
• Просьбу указать примерные сроки проведения ремонтных работ

Каждые 2 недели отправляйте письменные напоминания, пока все проблемы не будут решены. Сохраняйте все документы.

Распространенные дефекты в зависимости от качества застройщика

Застройщики высокого уровня (Emaar, Meraas, Select Group):

• Дефекты, как правило, носят косметический характер: неровности покраски, незначительные сколы на плитке, неровное прилегание дверей
• Системы инженерного оборудования здания, как правило, исправны
• Срок устранения дефектов: как правило, 2–4 недели

Застройщики среднего уровня:

• Чаще встречаются проблемы конструктивного характера: неровности полов, некачественная гидроизоляция, утечки в воздуховодах кондиционеров
• Часто встречаются дефекты сантехники (утечки, низкое давление)
• Срок устранения: 4–8 недель

Застройщики бюджетного сегмента:

• Ожидайте обширных списков недоделок — 50–100 и более пунктов считается нормой
• Дефекты электропроводки и сантехники требуют профессиональной проверки
• Некоторые проблемы могут так и остаться неисправленными, знайте свои законные права

После устранения дефектов застройщиком

Когда застройщик завершит ремонтные работы, проверьте их качество. Нередко при ремонте появляются новые дефекты:

• подкраска, не совпадающая по цвету
• Замена плитки из партии с другим оттенком
• Нанесение силикона на грязные поверхности (он отслоится)

Вы имеете право отказаться от некачественного ремонта и потребовать его переделки.

Когда следует привлекать собственных специалистов

Если срок гарантии на устранение дефектов истек, а проблемы остались нерешенными, или если вы хотите провести независимую проверку ремонтных работ застройщика, привлеките своих специалистов:

• Проблемы с сантехникой: квалифицированный сантехник сможет диагностировать и устранить то, что упустил застройщик
• Неисправности в электропроводке: никогда не оставляйте проблемы с электрикой без внимания, пригласите лицензированного электрика для проверки и ремонта
• Окраска и отделка: профессиональная малярная служба обеспечит более качественную отделку, чем большинство ремонтных бригад застройщика

Расходы на самостоятельное устранение дефектов — это инвестиции в состояние и стоимость вашей недвижимости. Не допускайте истечения срока гарантии, пока известные проблемы остаются нерешенными.